论文经济法视角下农村小产权房流转问题法律治理是关于本文可作为小产权方面的大学硕士与本科毕业论文中央2018小产权房政策论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
小产权房的发展本质是产权制度问题,即在经济层面上的产权和法律层面上的产权分离.经济法视角下的产权是指产权和产权分离.文章在阐述小产权房内涵的基础上,结合经济法视角下农村“小产权房”流转存在的问题,具体分析怎样应用法律法规解决农村“小产权房”流转问题,旨在更好的促进小产权房流转发展.
在城镇化的快速发展下,“小产权房”得到了进一步发展, 和省政府部门采取了一系列政策对“小产权房”的发展进行规制,但是从现有的“小产权房”的法律制度来看,其法律政策存在价值取向偏离农民利益的现象,经济法视角下农村“小产权房”流转存在一些问题.基于“小产权房”问题的本质——产权问题,文章从经济法视角具体分析怎样更好的解决“小产权房”流转问题,从而使“小产权房”合理化、规范化发展.
一、小产权房内涵
小产权房也被人们称作是“乡产权房”、“村产权房”,学术界有学者对小产权房的认识是,在农村集体土地上建设的商品性住宅,这些商品性住宅不需要缴纳过多的资金费用.也有学者认为小产权房是指在集体所有土地基础上,由村民或者当地政府部门和开发商联合建设的住宅.这些住宅没有被纳入到城市发展统一规划中,也需要缴纳土地出让金和相关税费.
从经济学角度来看,小产权房是社会主义市场经济发展的重要产物,在城市化的深入发展下,商品房的价格提升,居民旺盛的購买需求和有限的购买力出现了矛盾问题.在这样的背景下,小产权房成为消费者新的低成本购房选择.小产权房的发展不仅满足了消费者对住房的需求,而且也实现了对闲散土地资源的合理利用.
二、经济法视角下农村“小产权房”流转面临的问题
（一）“小产权房”的供求矛盾问题
从实际发展情况来看,对“小产权房”产生需求的主要来自于以下几个方面：中低收入者对“小产权房”基本住房的需求；中高收入者对“小产权房”改善性的需求；投资者对政府投资需求以及工业对生产经营场地的需求.在城市化的深入发展下,人们对 购房需求增加,但是受国家垄断土地一级市场和单一性商品房的供给下,人们对住房的需求更多的表现在刚性需求上.加上收入不平等的扩大,使得越来越多的低收入者被迫挤到“小产权房”的购买行列,由此出现了房价越高和人们对“小产权房”需求越大的循环状态,由此也在无形中加剧了“小产权房”的发展问题.
(二)“小产权房”不具备产权证书
现阶段,在我国各地建造出的小产权房中,基本都没有明确的产权证书,使得房产得不到国家的统一规划和认可,在一定程度上危害了小产权房的直接消费主体.购房者的购房信息处于劣势状态,加上购房群体的不成熟,加剧了“小产权房”政策冲突危害,甚至还会威胁国家土地资源权益.另外,从经济法视角上来看,“小产权房”在缺乏证书的情况下会在无形中加剧交易成本和交易风险,不利于社会主义市场经济的稳定发展.
（三）“小产权房”发展缺乏必要的法律法规保护
受现阶段城乡二元土地产权制度的影响,城市的土地使用归国家所有,在城市内建房需要获得国有土地使用权证.在这样的制度规定下,农村的土地只有被国家征收才能进入一级土地市场进行交易.可见,国家在某种程度上垄断了土地资源市场的供给,剥夺了农民的基本土地使用和管理权力.
“小产权房”利益群体涉及范围较广,其中的各个利益复杂,因此在发展的过程中出现了各种形式的经济、法律问题.首先,在征地阶段,受农民法律意识淡薄 的影响,他们缺乏对土地改用之后对自身利益影响的深切认识,土地上缴过程比较被动.其次,小产权房建设阶段缺乏必要法律的支持,且容易出现市场监管失灵的问题,为之后的各类产权纠纷留下了隐患.最后,需求方对“小产权房”的要求不断提升,但是供给方却保留很强的行政性,从长远意义上,不利于“小产权房”的发展.
(四)“小产权房”土地制度不合理
受城乡二元分化制度的影响,土地资源被划分为城市建设用地和集体所有土地,前者土地主要是城市发展的土地,后者主要是城市周边郊区土地.“小产权房”发展涉及的土地主要是耕地和村集体、基层政府管控土地.现阶段,“小产权房”土地制度管理在以下几个方面存在问题：首先,土地征用缺乏制度规范.集体用地的时候需要征求国家规划,在实际发展中存在所有权主体不明确的问题.其次,缺乏对集体土地使用的监管.在城市人口逐渐减少和“小产权房”的快速发展下,集体用地不再受到人们的关注,加重了集体土地管理越位、缺位现象的发生.
三、经济法视角下农村“小产权房”流转法律治理策略
(一)合理权衡市场主体间的利益
现阶段,参和土地交易的市场主体主要包含政府、农民、房地产开发商、房屋购买者. “小产权房”的开发者大多是乡镇政府、农民集体,乡镇政府和农民能够从中直接获得经济利益,由于这个过程不需要高额土地出让金和税费,房屋购买者所需要支付的房价要比商品房房价低,但是所获得的房屋产权也不够完整.为此,在未来“小产权房”的流转发展需要着重解决和保障多方利益主体的权益、
（二）实现“小产权房”的合法化发展
第一,直接合法化.“小产权房”的直接合法化发展主要是指在不改变“小产权房”发展现状的同时,结合实际为其提供相关利益保障,确保“小产权房”在流转的过程中拥有合法合理的地位.第二,间接合法化.“小产权房”间接合法化的实现主要表现在以下几个方面：①完善“小产权房”流转制度体系.首先,对于“小产权房”刚需之外的外部部分,国家要为其发展提供必要的制度吧保障,合理分配各方利益关系.其次,完善“小产权房”相关法律.法律是“小产权房”合法化发展的重要保障.为此,需要通过法律明确政府收入、卖地收入是否合法. 政府部门需要深入了解各地区“小产权房”的发展现状,结合实际制定完善的“小产权房”法律,为“小产权房”的发展予以合法化支持.再次,完善“小产权房”的制度安排.结合当地发展实际制定科学、完善的“小产权房”合法制度体系,具体包含地方行政法律、地方制度.②实现“小产权房”的产权确认.“小产权房”的间接合法化主要是指对一些无法直接合法化、拆除成本较高的小产权房进行合法化处理,从而满足市场和供需双方对住房的需求.
(三)防止出现新建小产权房
想要有效治理我国小产权房的问题,需要严格限制我国“小产权房”的发展规模,采取措施阻止“小产权房”的新建.首先,建立完善的“小产权房”监督机制.在限制“小产权房”发展规模方面主要以治理执行为主、以动机消除为辅,从无到有的健全和完善“小产权房”监督机制,在强有力制度的规范下避免出现新建的“小产权房”.其次,完善“小产权房”的住房系统.“小产权房”住房系统的完善主要从郊区和农村地区入手.对于城市周围地区的人们,要避免他们出现建造和购买“小产权房”的动机,而有效的避免方法是满足或者转移他们的房屋购买需求.对于农民、大学生等城市购房刚需群体,则是需要政府部门加大力度为他们提供保证性住房建设,通过有力宣传让他们深刻认识到“小产权房”和“大产权房”的差别,引导他们主动减少对“小产权房”的需求.
四、结语
综上所述,从目前发展情况来看,“小产权房”问题的存在不仅关乎房地产事业和城乡建设,而且还深刻影响地区经济发展.为了有效解决各地区“小产权房”问题,需要相关人员加快打造完善的“小产权房”制度体系,合法化“小产权房”,保证各方利益的协调,杜绝出现新建小产权房的现象,从而为我国城市化建设的深入开展提供更多支持.（作者单位为南开大学 ）
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参考文献：
1、 北京国土资源局在建在售小产权房全部查封 北京市国土资源局日前发布的消息显示，自6月中旬起北京开展“小产权房”的清理整治工作。对在建项目将责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机。
2、 小产权房问题简析 摘 要：近年来，随着城市化的不断扩大，我国商品房房价一路上扬，尽管国家出台了一系列调控政策，但效果并不理想。就在大部分城市居民“望房兴叹”而同时。
3、 小产权房拆迁补偿问题法律困境成因探究 摘 要：在国家明确禁止小产权房交易的大背景下，为何小产权房交易行为屡禁不止。本文将从土地制度落后、法律法规缺失、补偿政策混乱三方面分析这一现象的。
4、 基于不同理论视角小产权房问题评析 摘要：近年来国内学界关于小产权房问题的研究文献可谓浩如烟海。本文对基于政府规制理论、土地发展权理论、博弃论、制度变迁理论等不同视角的小产权房文献。
5、 利益视角下小产权房相关主体博弈分析 摘要：近年来小产权房问题得到社会的广泛关注，小产权房已经占据房地产市场一角。为找出小产权房建设的关键所在，为政府对小产权房的治理提供参考路径，利。