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关于物业税论文范文 域外物业税法律制度国际比较借鉴相关论文写作参考文献

分类:毕业论文 原创主题:物业税论文 更新时间:2024-02-03

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摘 要:近年来开征物业税无论在理论界还是政府部门之间都是一个热门话题.物业税是财产税的一种,是针对国民的财产所征收的一种税收.物业税缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高,从而减少了投资投机利润,有利于对房地产价格的过快上涨进行抑制,引导房地产市场健康发展.对英美等国和中国香港的物业税法律制度分析和比较,阐明了域外制度对我国的物业税法律制度的启示和借鉴.

关键词:物业税;法律制度;政府财政收入;房地产税;房地产评估机制

中图分类号:D922.2 文献标识码:A 文章编号:1007-2101(2017)02-0106-04

一、物业税的法律界定

2003年,《 关于完善市场经济体制若干问题的决定》中,物业税在我国被首次提出;时任财政部长金人庆在2005年中国财税论坛上进一步明确在“十一五”期间将逐步出台物业税;国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》提出研究“物业税”方案;国务院公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中指出要深化房地产税制改革,研究开征物业税.提出“物业税”这一名词后,迅速在社会各界的不同层面引起热烈反响和激烈的争论.在法学理论界领域中关于物业税的法律界定一直在讨论,到目前为止,学者也没有形成统一的观点.代表观点有以下几种:第一,以学者冯维江和钟伟为代表的观点,他们认为,物业税针对不动产等财产征税,实际上就是一种财产税.第二,以学者马克和为代表的观点,他认为物业和房地产是同一个内涵,只是叫法不同而已,其法律界定是指在特定范围的土地及其地上房屋,从而认为物业税就是指房地产税.第三,“物业税是指不动产在市场交易的不同阶段对其所征的税.这里的不动产和马克和学者所称房地产内涵是不同的,指土地及其地上附着物(地上房屋和其他建筑设施),内涵要大得多,并且该税收涉及保有和转移两个阶段.”[1]以上几种代表性观点是学者从不同角度对物业税的界定,都有其各自的理论支撑,但是笔者认为上述观点和我国的基本国情是否适合还有待考究.首先,笔者认为房地产税和物业税不是一个范畴的.因为房地产税包括一切和房地产有关的各个阶段(取得、保有和流转)的税收都包含其中,而物业税征收的范围就比较窄,仅对所有权人拥有的房产征税;并且根据我国 精神实际上对于我国所要开征的物业税的大方向己经轮廓清晰,即是对保有阶段的房地产所征收的税.由此我们可以得出这样一个结论:房地产税和物业税是种属关系,而不是同一关系,并且我国的 文件也将其称谓定性为物业税.因此,我国所要开征的物业税是房地产税类中的一种税.同时,关于物业税的课税对象是什么范畴,从我国对物业税改革的基本框架和设想来看,课税对象仅仅应为土地、房屋等不动产.税法理论将税收划分为:所得税、商品税、财产税,这是以征税对象的不同为标准所作的划分,我们按照同样的划分标准也可以相应地将房地产税收划分为:所得性质的房地产税、商品性质的房地产税、财产性质的房地产税.根据上述笔者的分析,物业税实质上应当属于财产税,是一种国家专门针对国民的财产所征收的税收.其征收对象为土地及土地上的附着物,征税依据是土地及土地上的附着物市场价值这样一种财产性质的课税.经过对物业税性质的分析,笔者尝试对物业税作如下的法律界定,物业税是指在每一个课税年度,以坐落在中国大陆的土地、房屋等不动产为课税对象,以土地使用人和房屋所有人(个人和法人)为纳税主体,以保有阶段为课税环节,而应缴纳的税值和不动产市场价值是正相关的关系(即不动产市场价值越高,其应缴纳的税也越多).

二、域外相关的物业税法律制度的比较

(一)美国的物业税法律制度

物业税在美国已经有180多年历史,它的课税对象是针对位于美国境内的不动产或动产,主要是指房产、企业的经营动产、土地等;征税对象是自然人和法人,并且下分为居民纳税人和非居民纳税人,并使用不同税率,税率的决定权在各州政府.“各州税率名义不同,实际税率也相差很大,同时其征收对象也有所区别.”[2]“纳税人对政府制定的税率有权依法提出复议,或向法院提起诉讼.”[3]“财产税征收的核心是财产价值的评估.而成熟的财产评估专业机构、估价标准、财产评估程序和方法为政府提供了可靠的保证.不仅如此,为了加强对物业税征收的管理,各州还制定了较为完善可行的信息管理制度.”[4]美国每个州、郡都有一个房产估价的裁议程序来解决争议(纠纷);如果当事人认为财产估价不公平,可以申诉,并可诉求重新评估.外国政府和国际组织在本国的不动产、本国政府所有和占有、公益性质的图书馆、图书科研团体、非营利性质的教育协会通常给予免税待遇,而对于自然资源、教育机构、低收入人群、老年人群、残疾人群给予税收优惠.

(二)英国的物业税法律制度

英國对物业税的征收又分为两种:一种称为住宅税(Council Tax),主要适用于居民的居住性非营业性住宅,税率依据不动产的市场价值采取独特的分级计量设计分为A-H 8个等级,由地方政府制定的征税比率和征税百分比则主要依据住宅税分级设定征收,所征得收入归地方政府所有,同时每一处物业所应承担的应纳税额都在物业估价册中予以记载,每一处物业经过评估后记载于物业估价册里,在一定时期价值是稳定的,但如果房屋发生毁损或者扩建,这就需要重新评估再决定物业等级和应缴税额.另一种为营业财产税(Business Rates),主要适用于非住宅的营业性房产,属于 税,税率由国家统一设定,并依据物业的市场租值进行征税,由地方征收上缴给国家,然后国家根据地方人口基数再分配回地方政府.“营业财产税按照租金计税,每五年评估一次.同时为防止重新评估房产价值可能会带来应税价值的跳跃式变化,英国政府采取过渡税率的措施来缓解纳税主体负担,”[5]“营业财产税的减免有两种方式,一种方式是对特定物业的免税,免税对象为完全用于耕作或者种植的土地、农用建筑、面向公众的宗教活动场所;另一种方式是对特定用途的物业给予优惠,主要包括空置优惠、慈善机构优惠、小企业优惠、乡村商户优惠等.”[6]住宅税和营业财产税是英国地方政府的重要财政来源.

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参考文献:

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