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中国一线城市房价开始反弹,速度惊人,统计局发布的70个城市商品住宅价格指数全线上涨,深圳楼市上演半年涨一半的神话；另一极的四线或五线城市楼市却陷入冰窟,经过一轮又一轮的房价上涨博弈之后,楼市呈现一个冰火两重天的境地.最近去一些小城市,看到当地楼市存量房过剩,开发商心急如焚,熬不住的开发商就变成了“某跑跑”.地方政府无奈,因为土地财政仍然是他们经济上主要来源.
问题出在哪里?是不是依然按照传统的宽货币做法就能解决问题呢?事实证明,这只会导致热点城市房价冒火,最终政府还得把它浇灭下去.因为资本的本性是追逐利润,这里的利润当然是差价.房地产只是他们赚钱的工具和媒介,而这类投资者我们称之为投机者.他们不关心房屋的居住价值,只关注是否能够“升值”,这种“升值”的预期和现实都支撑着大量的资本介入热点城市,从而导致房地产市场出现两难,如果采取打压措施,会导致市场萎缩,危及整个市场,不打不压则会导致泡面经济的生成,从而将实业连根基都拔掉.
就这些城市而言,虽然这些小城市存量过剩,但房价却纹丝不动,原因是开发商拿地成本高,如果说卖不掉等死,降价则会推倒这个多米诺骨牌,在这种状态下,购房者买不起,也不愿意买,开发商的现金流断流,利润难以实现,地方政府依靠的金土地母鸡,下蛋效率降低了,债务问题也就出来了,这是一个多方都输的局面,问题是什么导致小城市房价的多输的局面呢?
事实的真相可能很复杂,但整体上来说可能这些城市的房地产价值被透支的结果.在一轮又一轮的牛市过程中,很多居民拥有多套房,但新来的居民又被相对的高房价阻止在购房者行列之外,再加上一窝蜂式开发,导致楼市存量逐渐过剩.大量的农田变成了鸽子房,城市也在无限膨胀中遇到了边界.当年只要买套房一卖就赚钱的时代,至少在这些中小城市已经一去不复返了.
尽管楼市可以自娱自乐地变成金融资本自动增值,但房屋的真实功能毕竟是给人居住.然而,这些城市的常住人口其实是向热点城市转移的,大多数的居民只是将之作为一个家乡的落脚点,而不是长期居住的房屋.对于居住的需求也并非如同热点城市那样急迫.因此,无论从供给还是从需求角度,抑或从金融投机的角度,这些城市的房地产市场都是陷入了僵局.
更重要的是,房地产市场的繁荣是基于实业繁荣基础之上的.温州和鄂尔多斯市之所以出现短暂的楼市崩溃现象,大资本恶炒当然是直接的原因,但大资本之所以恶炒房地产,其实还是实业和产业凋敝的结果,这些资金从实业中被挤出来,变成投机资本,结果加速了当地房价泡沫化过程,随着实业越来越萧条,房地产繁荣根基以及后续资金的机会越来越少,最终导致市场崩溃,债务危机爆发.
中国房地产问题其实还是一个社会公正问题,当房地产作为一种财富分配的机制时,加速了贫富分化的进程,而大量的不公正获得住房的房婶房叔出现,导致人们对于房地产创富创贫机制的普遍质疑.而政策扶持房地产市场发展的合理性也受到了挑战.
这些城市房地产市场出现的问题可能是无解的,危机可能是一种重置资源配置和价格的解决途径,最后的清算还原可能是还原房地产本色最自然的办法.地方政府的赤膊上阵救市只会延长这种危机爆发的时间,但却会带来更严重的后果.尽管人们从情感角度不希望这种危机的爆发,但我们已经基本上错过了消除这些危机的最佳时机.当下我们应当跳出土地财政思考和房价投机的基本逻辑定势,例如,吸引更多的人口回乡创业,振兴实业,从根基上来恢复房地产市场的基本功能,解除地方对于房地产过度的依赖症,还原房地产市场的本色,或有可能从事实上消除房地产市场的危机引发的一系列危机.
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参考文献：
1、 三四线城市房地产市场回暖 事件 在一二线城市纷纷偃旗息鼓，市场“量跌价平”状况下，三四线楼市呈现“量价齐升”走势。根据国家统计局数据显示，1-4月份全国商品房销售面积同比。
2、 2月一线城市房地产市场交易情报 北京：成交量环比下降54 84%，同比增长75 51%2014年一季度开年北京商品住宅成交持续下降，3月起呈现大幅度反弹；二季度成交量连续下滑。
3、 7月主要城市房地产市场交易情报 北京：成交量环比上涨37 13%，同比上涨120 78%2015年1-2月北京商品住宅成交量持续下行，但明显好于去年同期水平，进入3月环比止跌。
4、 2018年第一季度一线城市房地产市场交易情报 北京：一季度开发商推盘放缓，楼市稍有降温进入2016年，开发商冲刺年终业绩后推盘乏力，开局楼市明显降温。分月来看，1月北京商品住宅成交遇冷，2。
5、 10月主要城市房地产市场交易情报 北京：成交量环比下降17 07%，同比下跌15 09%2015年1季度累计成交同比有所上涨，1、2月北京商品住宅成交持续下行，但明显好于去年同。
6、 2018年上半年一线城市房地产市场交易情报 北京：上半年总成交面积436 18万平方米，同比下跌10 26%进入2016年，开发商冲刺年终业绩后推盘乏力，开局楼市明显降温。分月来看，1月。